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房企欠债太多导致房价降了?

2020-10-12 09:39   来源: 互联网    阅读次数:2709

        最近有人问,如果房地产公司欠这么多债,为什么房价还没有下降呢?

        

        当然,房地产市场是分层的,这是自两年前鹤岗卷心菜价格出售以来出现的,但最新数据显示,包括一些县在内的更受欢迎城市的房地产价格仍在悄然上升。

        

        首先,让我们从房价结构的构成开始。

        

        房价一般包括以下几个方面:土地成本、建筑成本、安装成本、费用、税收、开发商利润。

        

        土地成本约占房价成本的40%,一线城市和热门二线城市所占比例更高,约为50%,高城市可能达到60%。土地成本包括拆迁补偿、拆迁补偿、拆迁补偿,土地出让费由政府征收。

        

        施工成本和安装费用比较简单,包括水泥、黄沙、钢筋、电梯等,这一段,相对固定,就不会有很大的缺口。

        

        各类税费,也由有关职能部门制定标准,每平方米100多元以上,占熊市价格不太大,房价越高,比例越低。税收也按比例征收,没有多少经营空间。

        

        利润的发展很难说。发展好,利润高,发展不好,利润很薄,资金使用成本太高,也有亏损。

        

        经过这样的分析,我们也可以知道为什么开发企业有这么多债务。因为土地收购和建设需要大量资金。资金从哪里来?当然,我借了钱。这也意味着,房价上涨带来的好处被几个人瓜分了,债务给了银行等提供资金的公司和机构。买家为这些负债、利润等买单。

        

        第二,我们关注住房企业的债务状况。

        

        有人问,经过10年的房地产黄金开发,为什么住房企业还会负债?利润在哪里?

        

        有一种需要推广的现实情况,其核心原因是,包括恒大在内的所有房地产公司都从未谋取利润,它们赚到的每一分钱都被重新投资于新土地的开发,扩大资产规模,并将其转化为在建项目。因此,这些房地产账面上很丰富,没有现金储备,因为银行有钱可借!如果你想扩大市场份额,你只能得到大量土地。

        

        根据对南都大数据研究所住房企业债务状况的调查,中国76家住房企业一年内到期的利息负债超过2.5万亿,约占利率负债总额的35%。

        

        在去杠杆化的基调下,住房不是投机,80%以上的住房企业短期债务在增加,如果销售回报不及时,恰逢还债高峰期,资金短缺的压力明显。

        

        谁的短期债务压力最大?一年内有4项利息负债超过1,000亿元,恒大、霍庄、绿地和田园分别高达3,957亿、1,406亿、1,214亿和1,058亿元,一年内到期的利息负债分别高达3,957亿、1,406亿、1,214亿和1,058亿。

        

        一年内,万科、华夏、富里、泰和、招商、保利等六大计息负债规模达500亿元至1000亿元,总额达1.2万亿元。

        

        按7%的平均融资成本计算,年利率超过1700亿美元。年利率如此之高?如果房价下跌,谁来还清债务?

        

        第三,购房者的家庭贷款金额也很大。

        

        中国家庭的高债务主要表现在高房价造成的高抵押贷款,或依赖其他高借贷购买住房,使许多人成为住房奴隶;然而,即使房价折扣,对于一些只为自己使用的家庭来说,影响也不会太大。

        

        如果你说,影响可能只是财富的名义下降。而且有相当多的家庭,即使是高负债买房,但房价在最近几天已经飙升,即使房价现在是腰部折,等等,只有回到原来的购买价格,将不会出现任何负资产。

        

        但是,随着老龄化趋势的到来,经过百年的父母,每个家庭还会有两套房子,将来会卖给谁?实体经济不景气,全民投机,投机盛行,有多少人愿意在地上赚钱?

责任编辑:fafa
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